Недвижимость – любимый инвестиционный инструмент россиян: малодоходный, зато надежный и помогает защитить сбережения от инфляции. Как повлиял на него коронавирус и что делать тем, кто хочет получать стабильный пассивный доход с квадратных метров?
Жилая недвижимость
В 2020 году уровень цен на квартиры в новостройках оказался самым высоким за всю историю рынка. И от подорожания вторички дух захватывает: годовой рост в Москве составил 24%, а в Подмосковье – 29,5%. В регионах показатели скромнее, но все же инвестору нужно очень постараться, чтобы «отбить» затраченные на покупку квартиры деньги хотя бы со временем.
Для этого существует несколько традиционных схем: сдача жилья в долгосрочную аренду или посуточно, реконструкция старых объектов. Самый распространенный способ инвестирования – приобретение жилплощади на стадии строительства и перепродажа через несколько лет – практически изжил себя. После внедрения в 2019 году эскроу-счетов разница цен на разных этапах строительства минимальная, заработать стало труднее. Ситуация вряд ли изменится к лучшему, так как в ближайшем будущем, считают эксперты, после перегрева рынка следует ожидать отката.
Нежилая недвижимость
Такой поворот событий был вполне предсказуем, как предсказуем и большой потенциал недвижимости, предназначенной для коммерческих целей: складов, коливингов и коворкингов.
Мы видим, что в связи с развитием электронной коммерции и растущей заинтересованностью покупателей в доставке товаров на дом складские помещения стали нужны торговым сетям. Видим, как поколение миллениалов стремится жить в группах, для чего и создаются коливинги, где им приятно общаться и работать над совместными проектами.
Видим пустующие бизнес-центры, откуда ушли компании, ведь до сих пор многие сотрудники работают из дома удаленно либо арендуют места в коворкингах.
Коворкинг
Последняя тема наиболее интересна людям, инвестирующим средства в недвижимость. Как показывает практика, вложения в коворкинги способны приносить доход от 10–16%.
Трудно поверить, но своим рождением они обязаны чувству безысходности, которое испытал в 2005 году программист Бред Ньюсберг. Работать дома он не мог, а снять офис в Сан-Франциско было не по карману. Выходом стала аренда огромного офисного помещения, где парень создал отдельные рабочие места и начал сдавать их поштучно другим фрилансерам.
Коворкинг – это офисное пространство, где любой человек на условиях краткосрочной или долгосрочной аренды может найти для себя полностью оснащенное рабочее место или мини-офис.
С тех пор рынок коворкинг-пространств пошел в гору. Лидером на нем является Европа – там еще в 2019 году было открыто 5 858 единиц, 2-е место занимают США – 3 700, 3-е место Индия – 2 197.
В России же в 2020 году насчитывалось около 860 коворкингов, причем 440 находились в Москве и Санкт-Петербурге. Однако эксперты считают, что в регионах гибкие офисы не просто будут востребованы, но именно там в ближайшее время ожидается их бурный рост.
Этому есть как минимум два объяснения.
- Увеличение числа потенциальных клиентов. После самоизоляции в период пандемии люди по-новому взглянули на организацию рабочего процесса и взаимоотношения с работодателями. Прежний режим работы пересмотрен и другой стороной: после длительного простоя в 2020 году и падения доходов компании вынуждены более обдуманно подходить к затратам, в том числе на содержание офисных помещений.
- Характерная для развитых стран шеринговая экономика. Мы не первый год наблюдаем смещение потребительских предпочтений с индивидуального владения имуществом на совместное потребление – шеринг. Современные люди все чаще предпочитают жить в съемных квартирах и домах, передвигаться на такси, работать в арендованных офисах.
Целевая аудитория
Таким образом, в наличии гибких офисов заинтересованы сотни тысяч людей разного статуса, профессий, пола и возраста.
- Фрилансеры. Число самозанятых увеличилось в 2020 году на 76%, в том числе за счет профессионалов, потерявших работу из-за экономического кризиса и банкротства компаний. Значительную часть фрилансеров составляют разработчики сайтов и веб-дизайнеры, дизайнеры одежды и архитекторы, копирайтеры и другие специалисты, оценившие возможность самостоятельно контролировать свой рабочий график, сохранять баланс между работой и личной жизнью, избегать офисных стрессов.
- Удаленные работники. После эксперимента с работой в удаленном режиме были проведены многочисленные соцопросы, результаты которых показывают, что в среднем 80% работников относятся к данному формату положительно. Причем 41% респондентов подчеркивают, что на удаленке их продуктивность заметно возросла, и лишь 28% замечают, что стали работать хуже. В результате многие работодатели тоже посмотрели на трудовую дисциплину другими глазами и не требуют от сотрудников ежедневного появления в офисе.
- Сотрудники предприятий. Уходят в прошлое времена, когда просторные офисы в крутых бизнес-центрах считались символом процветания компании. Доказательством тому служит интерес к коворкингу, проявляемый такими крупными российскими предприятиями, как X5 RetailGroup, «МТС», «Тинькофф» или «Почта России». Что неудивительно в наше время, ведь так они значительно экономят, исключив капитальные затраты на содержание объектов, их эксплуатацию, техническое оснащение и обслуживание, управление и т. д.
Специфика
Таким образом, коворкинг – это офисное пространство будущего, совмещающее в себе черты как традиционного офиса, так и домашней атмосферы. Отличие от офиса заключается в совместном времяпровождении людей из разных компаний, которые по рабочим вопросам не зависят друг от друга. От дома его отличает возможность общения и налаживания полезных связей.
Впрочем, эти границы весьма относительны, что доказывает подразделение коворкингов на два типа: открытые и производственные.
1. Открытые коворкинги. Это самый распространенный вид, предназначенный для выполнения офисной работы любого характера. Для этого там имеется все необходимое: мебель, быстрый Интернет, оргтехника, канцтовары и т. д. При необходимости можно воспользоваться переговорной комнатой, конференц-залом, а также услугами бухгалтера и юриста.
2. Производственные коворкинги. Это самый быстрорастущий сегмент, востребованный людьми, работающими по одной или смежным специальностям.
- Медицинские – площадки с готовыми мини-кабинетами и лабораториями. Их предоставляют в аренду врачам, занимающимся частной практикой.
- Кулинарные – коворкинги с печами, морозильными камерами, посудой и всем, что необходимо для приготовления блюд. Актуальны как для разовых кулинарных мастер-классов, так и для постоянной работы поваров на заказ.
- Швейные – помещения для людей, занимающихся пошивом и моделированием одежды. Здесь предусмотрено все: швейные машинки, столы для раскроя, примерочные кабинки, манекены. Подходят для встреч с клиентами и выполнения их заказов, а также проведения курсов, мастер-классов и показов.
- Бьюти-коворкинги – пространства, оборудованные зеркалами, креслами, кушетками и инструментами, которые используют в работе парикмахеры, визажисты, нейл-мастера, бровисты и косметологи.
Работа в таких условиях отличная альтернатива оказанию услуг на дому.
Информация для инвесторов
Коворкинговый бизнес – доходный бизнес, построенный по принципу: каждый квадратный метр площади должен приносить прибыль, которая в несколько раз превышает сумму, затраченную на содержание.
Эксперты уверены, что эта тенденция сохранится на протяжении ближайших 50 лет, поскольку выгодна всем:
- клиентам, чья плата за рабочее место не бьет по карману;
- арендодателям, получающим с содружества разных юридических и физических лиц значительно больше денег, чем способна заплатить одна компания.
Это подтверждает растущее количество игроков на мировом рынке и креативный подход к проекту. Так, китайская компания Naked Hub берет количеством, поскольку сдает в аренду 800 рабочих мест на 16 этажах. Немецкая сеть коворкингов Rent24 позиционирует себя как ведущий центр творческой индустрии, место, где воплощаются идеи. Компания TheOfficeGroup из Великобритании привлекает клиентов гибкими офисами, которые максимально функциональны, но по-домашнему уютны.
Зарабатывать на коворкингах можно несколько способами.
1. Купить помещение, после чего разбить его на рабочие места по 4-5 кв. м, обустроить каждое и сдавать в аренду поштучно.
2. Арендовать помещение, разделить его на два-три мини-офиса, а потом сдать в субаренду.
3. В действующем коворкинге взять на десять лет рабочее место или мини-офис в лизинг. Обязательно оговорить в контракте условия пользования им, гарантию дохода и обязательство обратного выкупа по истечении срока. Нанять управляющую компанию, которая будет сдавать это место в субаренду и выплачивать инвестору половину полученного дохода.
Размер дохода, который можно получить, инвестируя в коворкинги, складывается из нескольких составляющих.
Основной доход получают от сдачи мест или мини-офисов. Аренда может быть как разовая (час, день), так и по абонементам (неделя, месяц).
Дополнительный доход поступает из разных источников:
- почасовая аренда переговорной комнаты;
- аренда конференц-зала ;
- услуги по проведению мероприятий;
- помощь секретаря, юриста, бухгалтера;
- продажа товаров, необходимых для осуществления той или иной профессиональной деятельности.
Таким образом, коворкинг может стать отличным источником получения пассивного дохода. Но при условии, что автор проекта правильно оценил деловую среду в своем населенном пункте, безошибочно выбрал место, определился с целевой аудиторией и приложил усилия для того, чтобы удовлетворить ее потребности.
Понятно, что создание действительно крутых коворкингов требует значительных вложений, которые начнут окупаться лишь через несколько лет и то при условии 100%-й загрузки. Поэтому инвестиции в них следует рассматривать в средней (пять лет) или долгосрочной (до десяти лет) перспективе.