Недвижимость, сдаваемая в аренду и приносящая владельцу доход, на который можно жить, не заботясь о хлебе насущном… Почему сегодня эта схема не работает?
Казалось бы, в глазах россиян недвижимость полностью сохраняет свои характеристики как наиболее надежный и понятный способ вложения денег. Она постоянно растет в цене, и при некоторых вложениях в ремонт и интерьер может при продаже принести заметную прибыль. Ее в любой момент можно продать, чтобы вернуть себе наличные, «не усохшие» под воздействием инфляции. Она способна приносить стабильный доход при наличии желающих арендовать вашу квартиру целиком или по частям, в течение долгого времени или посуточно.
Тогда и сейчас
Неудивительно, что в начале 2000-х годов в инвестиционных целях совершалась каждая вторая сделка по покупке недвижимости, ведь сдача жилья в аренду приносила до 6-7% годовых (без учета расходов на содержание жилья), а перепродажа приносила 30-40% от вложенных средств. Как правило, подходящие варианты находились среди конфиската, имущества банкротов и предметов залога, а также в новостройках на стадии котлована.
Однако в 2020 году картина кардинально изменилась. И совсем не потому, что произошли обвал цен на нефть, просадка рубля и повсеместные санкции, из-за чего люди бросились вкладывать стремительно дешевеющие деньги во что-то, сохраняющее ценность в любых условиях.
Ажиотаж вокруг недвижимости возник в связи с льготной ипотекой, выдаваемой под 6,5% на квартиры в новостройках. Счастливыми обладателями вожделенных квартир стали тысячи россиян, и каждый седьмой, радостно потирая руки, уже подсчитывал срок окупаемости недвижимости и потенциальный доход от ее аренды:
- срок окупаемости = стоимость покупки / чистая прибыль в год;
- доходность объекта = чистая прибыль в год / стоимость покупки;
- чистая прибыль в год = валовый доход плата – потери/ операционные расходы.
И тут выясняется, что вместо «кормушки» приобретено ярмо на шею, избавиться от которого в ближайшее время вряд ли получится.
Больше не выгодно?
Почему же инвестиции в недвижимость внезапно утратили свою привлекательность и доход от них практически сравнялся с доходностью депозитов, находящейся сейчас на историческом минимуме?
1. Стоимость покупки
Если в 1-м квартале 2020 года средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке составляла 71 тыс. руб., то в 4-м взлетела уже до 88,13 тыс. руб., а в Москве – до 217 тыс. руб.
Причины повышения цен на недвижимость таковы:
а) стоимость жилья начала расти с введением на рынке недвижимости в 2017 году эскроу-счетов. Девелоперы, вынужденные брать на строительство кредиты, стали компенсировать свои дополнительные затраты в размере 10-15% годовых путем повышения стоимости квадратного метра;
б) вдохновленные доступной ипотекой граждане бросились покупать квартиры, а повышенный спрос незамедлительно сказался на цене. Таким образом, для покупки недвижимости людям пришлось брать более значительные суммы, пусть даже и под меньший процент;
в) поскольку 45% населения страны живет менее чем на 15 тыс. руб. в месяц, а у 70% ежемесячные доходы ниже 25 тыс. руб., банки при выдаче льготной ипотеки стали активно страховаться от рисков. Одной из мер стало увеличение первоначального взноса до 15-20% от стоимости квартиры вместо 10%. Не сумевшие накопить такую сумму люди вынуждены брать потребительские кредиты под 15-28% годовых. В результате величина заемных средств возросла еще больше.
2. Операционные расходы
Этот показатель тоже претерпел изменения, из-за чего окупаемость квартиры путем сдачи ее в аренду в среднем возросла с 16-17 лет до 19-20 лет.
На увеличение затрат повлияли такие факторы:
а) рост курса валют напрямую сказался на обустройстве арендного жилья, так как часто товары для дома являются либо импортными либо изготовлены из импортного сырья. Сантехника, отделочные материалы, электроинструменты, комплектующие для инженерных сетей, а также обои, ламинат – подорожали на 5-10%;
б) произошло повышение стоимости морских перевозок, обеспечивающих доставку таких габаритных товаров, как мебель и бытовая техника. Если за один контейнер с холодильниками поставщик требует $9 000, а не вчерашние $1 500 руб., то покупателю товар будет предложен на 10-15% дороже.
3. Валовый доход
Это доход, представляющий собой сумму потенциальных арендных платежей за год. Его рассчитывают на основе анализа рынка, а тот в последнее время не радует:
а) пандемия, ударившая по этому сегменту весной 2020 года, дает о себе знать и спустя год: спрос на квартиры упал в два раза, а стоимость аренды – на 20-25%. Предложение превышает спрос, так как люди, уехавшие в родные пенаты на время самоизоляции, не возвращаются в мегаполисы и продолжают работать удаленно. Да и туристы откладывают путешествия, пока вакцинация не станет массовой;
б) пустующая недвижимость дохода не приносит. Соответственно, хозяину придется платить коммунальные платежи из своего кармана. А тарифы ЖКХ растут постоянно. В частности, за шесть лет они увеличились в три раза. По закону рост платежей должен быть на уровне годовой инфляции (4,5-6,5%), но эксперты уверены, что в ближайшее время они могут выйти за ее рамки. Поводов для опасения несколько, включая установку «умных счетчиков», оплату общедомовых нужд, модернизацию инфраструктуры и т.д.
Есть и хорошие новости
Финансовые аналитики сходятся во мнении, что прекрасным вложением средств станут загородные дома и квартиры на первых этажах в спальных районах.
Спрос на первые будет расти в ближайшие несколько лет, пока есть люди, уставшие от жизни в городе и имеющие возможность работать дистанционно.
Интерес ко вторым связан с бурным развитием фудтеха – одной из наиболее перспективных отраслей для инвестиций, объединяющей производство, приготовление и доставку еды с использованием мобильных приложений. Способность доставить клиентам заказ максимум за 30 минут, невзирая на непогоду и пробки, может быть удовлетворена только наличием рядом с их домами так называемых темных кухонь (dark kitchens) – ресторанных точек с единственным поваром и фабрик-кухонь. Растет потребность в складах для товаров интернет-магазинов и продуктовых сетей, специализирующихся на доставке.